1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Комментарий к Ст. 23 ЖК РФ
1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.
3. Собственник помещения представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входит план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения представляется технический паспорт жилого помещения. Также представляется поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Кроме того, представляется оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне отсутствуют документы, подтверждающие согласование с собственниками других помещений в этом доме, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, управляющей организацией.
Для выдачи разрешения о переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования данного помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.
4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в выдаче такого разрешения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления. Отсутствие информации от органа местного самоуправления на законность постановления главы муниципального образования не повлияет.
5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ помещение принимается в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре недвижимости, после приема помещения регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник его остался тот же.
6. В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).
Дополнительный комментарий к ст. 23 Жилищного кодекса РФ
1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое перечислены в ст. 24 ЖК РФ (см. комментарий к ней). К ним относится, в частности, несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения (см. комментарий к ней). При этом условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке регулируются не только главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170, утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, в Постановлении Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В комментируемой статье содержится конкретная процедура перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Такая процедура осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.
Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлен перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
К числу документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, относятся:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные решения;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
Документы могут быть направлены в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения непосредственно или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, который должен заключить с органом местного самоуправления соответствующее соглашение о взаимодействии.
Для перевода помещения его собственник или уполномоченное им лицо должны обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления.
План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, являются необязательными документами для представления. В частности, для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает эти документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе.
То же самое касается правоустанавливающих документов на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
3. В ч. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что перечень документов, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим и никакие другие документы не требуются. В частности, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, если согласие не будет получено, единственным способом решения проблемы является обращение в суд. В связи с этим следует согласиться с высказанным мнением, что перечень документов, предусмотренных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, следует дополнить протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в таком доме <1>.
———————————
<1> Рыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2008. N 3. С. 38.
В тех случаях, когда орган, осуществляющий перевод, направляет в соответствующие государственные и муниципальные органы запросы о предоставлении указанных в ч. 2 комментируемой статьи документов, последние обязаны это сделать. Вместе с тем в ч. 2 комментируемой статьи ничего не говорится о последствиях неисполнения этой обязанности.
Согласно п. 11.1 ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» электронный документ, о котором идет речь в п. 3 комментируемой статьи, — документированная информация, представленная в электронной форме, то есть в виде, пригодном для восприятия человеком с использованием электронных вычислительных машин, а также для передачи по информационно-телекоммуникационным сетям или обработки в информационных системах.
4. В ч. ч. 4 и 5 комментируемой статьи говорится о сроках, в течение которых должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе, после чего заявителю выдается соответствующий документ. Правительство Российской Федерации Постановлением от 10 августа 2005 г. N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» утвердило форму уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
5. Поскольку в подавляющем большинстве случаев перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) предполагает его переустройство (перепланировку), решение о переводе, в соответствии с ч. 5 комментируемой статьи, должно содержать требование о проведении переустройства (перепланировки), а также перечень иных работ, если их проведение необходимо.
6. При отсутствии необходимости в переустройстве (перепланировке) решение о переводе является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения соответственно.
7. Если работы по переустройству (перепланировке) помещения необходимы, то решение о переводе нежилого помещения в жилое является основанием для проведения таких работ. Завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого.
Сроки, в течение которых приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения, устанавливаются правовыми актами субъектов Федерации. Так, согласно п. 2.17 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП, приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления.
8. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает соблюдение определенных нормативных требований при использовании помещения, являвшегося объектом перевода. В частности, при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Имеются в виду требования, установленные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними подзаконными нормативными правовыми актами. Речь идет, в частности, о предписаниях ФЗ от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», ФЗ от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» и др.
О требованиях пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством требованиях см. комментарий к ст. 15.