Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 — 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Комментарий к Ст. 15 ЖК РФ

1. В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым признается изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16 ЖК).

3. На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания. Тем более что в силу ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1> (далее — Закон о регистрации прав) жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
———————————
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса РФ).

К сожалению, немалое число граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 комментируемой статьи) поясняется, в каких случаях квартира, дом и другие помещения считаются пригодными для постоянного проживания, — они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

5. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ, которое Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории России (п. 2), независимо от формы собственности и не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).

6. Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.

В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители органа, который принял решение о ее создании, а также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и реабилитации объектов недвижимости. В необходимых случаях привлекаются также представители органов архитектуры, градостроительства и иных соответствующих организаций.

К работе комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Председателем комиссии назначается представитель органа, принявшего решение о ее создании (п. 7 названного Положения).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать межведомственной комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан (п. 8 Положения) <1>.
———————————
<1> Приведенные указания о полномочиях межведомственной комиссии, содержащиеся в рассматриваемом Положении, представляются противоречащими закону. Так, признание жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания отнесено к ведению органов государственной власти субъекта Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК). Признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания должно осуществляться органами местного самоуправления (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК). Понятно, что межведомственная комиссия не может считаться ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления (странно, но в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. об этой комиссии говорится как об органе (п. 22)).

7. В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения (п. 11)), инженерным системам (п. п. 12 — 14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23); размещение над комнатами туалета, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование туалета, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях (п. 24), и т.д.

В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).

Естественно, для определения требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).

В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток — 55 дБ, в ночное — 45 дБ (п. 26).

Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10).

Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д. и т.п.

8. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).

Из сказанного следует, что правила, содержащиеся в вышеназванном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 комментируемой статьи, применяются в следующих случаях.

Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК).

Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.

В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

9. Ранее говорилось об объективных, условно говоря, основаниях признания жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания. По-видимому, следует выделять и обстоятельства субъективного характера, могущие свидетельствовать о пригодности (или непригодности) конкретного жилого помещения для проживания конкретных лиц. В Положении, в частности, установлено, что отдельные жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания «инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеваниями креслами-колясками» (п. 54). Как представляется, жилые помещения следовало бы признавать непригодными для проживания определенных категорий граждан при наличии «медицинских критериев» независимо от того, требуются ли кресла-коляски, есть ли они у этих граждан и используются ли они ими.

10. Суммируя изложенное при комментировании правил, содержащихся в ч. ч. 3, 4 настоящей статьи, можно отметить, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных промышленных зонах, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.

11. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии — «подсобных помещений и мест общего пользования»). В настоящее время эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 комментируемой статьи) «помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». Например, предоставлялось жилье в пределах нормы жилой площади, т.е. не более чем по 12 кв. м жилой площади на каждого члена семьи (ст. 40 ЖК РСФСР). Оплачивалась только жилая площадь (размер подсобных помещений и мест общего пользования значения не имел).

В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК и соответствующий комментарий). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК и комментарий к ней).

В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть содержащейся в ней нормы заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

Дополнительный комментарий к ст. 15 Жилищного кодекса РФ

1 — 2. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В ч. 2 комментируемой статьи говорится о признаках, которым должны соответствовать жилые помещения.

Впервые законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.

В ранее действовавшем законодательстве в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.

В последнее время получили распространение так называемые апартаменты, которые фактически используются для проживания, однако апартаменты, в отличие от квартиры, юридически не являются жилыми помещениями. В связи с этим на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений.

В связи с тем что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, обычно осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Санитарные нормы, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, установлены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно ст. 23 указанного Закона, которая называется «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям», жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

3. В ч. 3 комментируемой статьи были внесены изменения, в соответствии с которыми общее имущество в многоквартирном доме, который может быть признан жилым, должно быть приспособлено к потребностям инвалидов. Порядок признания и соответствующие требования РФ устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь, в частности, идет о Постановлении Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).

Указанные Правила устанавливают порядок обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и требования по приспособлению жилых помещений в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов.

Форма акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества многоквартирного дома, в котором проживает инвалид, утверждена Приказом Минстроя России от 23 ноября 2016 г. N 836/пр.

4. Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

5. В ч. 5 комментируемой статьи дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.