Статья 32.1 ЖК РФ (действующая редакция). Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки

1. Положения настоящей статьи применяются к правоотношениям по обеспечению жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее для целей настоящей статьи — наниматели жилых помещений) в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки.

2. В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.

3. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (далее для целей настоящей статьи — собственники жилых помещений), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи — равноценное возмещение).

4. По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

5. В случае, если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется предусмотренное частью 6 статьи 32 настоящего Кодекса право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.

6. Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

7. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

8. Нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений.

9. Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 7 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее — договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

10. Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, подлежит заключению собственником жилого помещения в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже (в случае предоставления равноценного возмещения в денежной форме) или правила гражданского законодательства о мене (в случае предоставления жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставления равнозначного жилого помещения) с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

11. Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать:

1) сведения о сторонах договора;

2) сведения о равноценном возмещении, о жилом помещении, предоставляемом с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или о равнозначном жилом помещении, а также о дополнительных мерах поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер);

3) реквизиты принятого решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

4) перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, в отношении которого заключен договор, и приобретающих соответствующие права в отношении предоставляемого равноценного возмещения, жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, или равнозначного жилого помещения, а также в отношении предоставляемых дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений (при наличии этих дополнительных мер).

12. Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений, которые были приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и которым были предоставлены другие жилые помещения по договорам социального найма или в собственность, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-53-89 (Москва и МО)
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)

13. Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной субъектом Российской Федерации, во внеочередном порядке, если это предусмотрено нормативным правовым актом такого субъекта Российской Федерации.

14. В случае, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и подлежащий заключению в обязательном порядке в соответствии с настоящей статьей, не был заключен в течение сорока пяти дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанное в Градостроительном кодексе Российской Федерации, лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу. В исковом заявлении в обязательном порядке указываются адрес, общая и жилая площадь, количество комнат предоставляемого равнозначного жилого помещения или жилого помещения, предоставляемого с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, либо размер возмещения.

15. Наличие зарегистрированных в установленном порядке ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, а также для принятия судом предусмотренных настоящей статьей решений. В этом случае установленные в отношении передаваемого жилого помещения ограничения или обременения прав переходят на предоставляемое жилое помещение и к лицу, которому оно передано в собственность. При этом государственная регистрация перехода таких ограничений и обременений осуществляется по заявлению лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, подаваемому в орган государственной регистрации прав одновременно с заключенным договором, предусматривающим переход права собственности на жилое помещение.

16. Лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, несет перед лицом, в пользу которого были установлены ограничения или обременения прав на передаваемое ему в собственность жилое помещение, ответственность за убытки, причиненные неисполнением или несвоевременным исполнением указанной в части 15 настоящей статьи обязанности.

17. В случае, если в отношении жилого помещения принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с таким жилым помещением, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных в настоящей части ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение.

18. В случае смерти собственника жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом либо иными лицами, указанными в статье 1026 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверительный управляющий осуществляет установленные настоящим Кодексом права собственника жилого помещения, в том числе права, связанные с голосованием, заключением договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и с направлением заявления о предоставлении взамен освобождаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. В случае назначения доверительного управляющего до принятия наследства наследниками, а если наследство не принято, до выдачи свидетельства о праве на наследство субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение, в Едином государственном реестре недвижимости указываются субъект Российской Федерации, муниципальное образование и одновременно в него вносятся сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду, невозможности обременения его иными правами, а также о невозможности его отчуждения. Орган регистрации прав исключает указанные сведения из Единого государственного реестра недвижимости при государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения по заявлению нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежавшее умершему собственнику жилого помещения, которое подано на основании такого свидетельства.

19. Лица, имеющие право пользования жилым помещением, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают на тех же условиях право пользования жилым помещением, предоставленным в соответствии с указанным договором.

20. В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей совместной собственности).

21. В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается.

22. Собственники жилых помещений вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.

Комментарий к Ст. 32.1 ЖК РФ

Статья 32.1 Жилищного кодекса РФ регулирует вопросы, связанные с обеспечением жилищных прав граждан при комплексном развитии территории жилой застройки.

Данная статья применяется к правоотношениям, связанным с жилищными и имущественными правами собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах. Она распространяется на договоры социального найма и договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Применение положений статьи ограничено только теми домами, которые соответствуют определенным критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки, помещения в многоквартирных домах, включенных в эту территорию, должны быть переданы в государственную или муниципальную собственность. Или же, если это предусмотрено договором о комплексном развитии, они могут быть переданы в собственность лица, с которым заключен такой договор. Порядок передачи определяется настоящей статьей.

Собственникам жилых помещений в указанных домах предоставляется возмещение взамен освобождаемых жилых помещений. Размер возмещения определяется в соответствии с другой статьей Жилищного кодекса на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Это возмещение считается равноценным.

Собственник жилого помещения имеет право подать заявление о предоставлении другого жилого помещения взамен освобождаемого помещения с учетом его стоимости при определении размера возмещения.

Если собственник жилого помещения не владеет другими жилыми помещениями, то при его заявлении ему сохраняется право пользования жилым помещением на срок не более шести месяцев после получения равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре.

Нанимателю жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, которое обладает такими же параметрами, как освобождаемое помещение (общая площадь, жилая площадь, количество комнат). При наличии письменного заявления наниматель может получить другое жилое помещение на праве собственности в соответствии с договором передачи жилого помещения.

Субъектом Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников и нанимателей на получение равнозначного жилого помещения, соответствующего определенным требованиям. Под равнозначным жилым помещением понимается помещение, обладающее не меньшими параметрами, чем освобождаемое помещение (жилая площадь, количество комнат), при этом общая площадь такого помещения превышает общую площадь освобождаемого помещения. Помещение должно соответствовать стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и находиться в том же поселении или городском округе, где расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Статья 32.1 ЖК РФ предусматривает, что предоставление равноценного возмещения или жилого помещения, а также предоставление равнозначного жилого помещения осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, ответственными за реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Эти лица указываются в Градостроительном кодексе Российской Федерации или в договоре о комплексном развитии территории жилой застройки, если такая возможность предусмотрена.

Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен быть заключен собственником жилого помещения обязательно в соответствии с гражданским законодательством. К такому договору применяются правила о купле-продаже (в случае предоставления равноценного возмещения в денежной форме) или правила о мене (в случае предоставления жилого помещения с учетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение или предоставления равнозначного жилого помещения), с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать информацию о сторонах договора, сведения о равноценном возмещении, о предоставляемом жилом помещении с учетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение или о равнозначном жилом помещении, а также о дополнительных мерах поддержки для собственников жилых помещений (при наличии таких мер).

Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений, которые были зарегистрированы как нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и которым уже были предоставлены другие жилые помещения по таким договорам или в собственность, сохраняют право находиться на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно порядку, установленному Жилищным кодексом.

Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (включая тех, кто был зарегистрирован до 1 марта 2005 года для последующего предоставления жилых помещений по таким договорам), и имеющие в собственности или пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, где принято решение о комплексном развитии жилой застройки, могут улучшить свои жилищные условия путем предоставления жилых помещений внеочередно и по норме предоставления на одного человека, установленной субъектом Российской Федерации, если такая возможность предусмотрена нормативным правовым актом этого субъекта Российской Федерации.

Если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и который должен быть заключен в обязательном порядке в соответствии с настоящей статьей, не был заключен в течение 45 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта такого договора, отправленного заказным письмом с уведомлением о вручении, лицо, ответственное за реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанное в Градостроительном кодексе Российской Федерации, или лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении собственника заключить договор, освободить жилое помещение и передать его в собственность истцу. В исковом заявлении обязательно указывается адрес, общая и жилая площадь, количество комнат предоставляемого равнозначного жилого помещения или жилого помещения, предоставляемого с учетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, а также размер возмещения.

Наличие ограничений или обременений на жилое помещение, зарегистрированных в установленном порядке, не является препятствием для передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, а также для принятия судом соответствующих решений. В этом случае такие ограничения или обременения прав переходят на предоставляемое жилое помещение и на лицо, которому оно передается в собственность. При этом государственная регистрация таких ограничений и обременений осуществляется по заявлению лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, одновременно с заключенным договором о переходе права собственности на жилое помещение.

Лицо, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, несет ответственность перед лицом, на которое наложены ограничения или обременения прав на передаваемое в собственность жилое помещение, за убытки, возникшие в результате неисполнения или задержки исполнения своих обязанностей по предоставлению такого жилого помещения.

Если в отношении жилого помещения был вынесен судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на это недвижимое имущество, запрете на совершение определенных действий с ним или о залоге в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для переноса указанных ограничений или обременений на предоставляемое жилое помещение.

В случае смерти собственника жилого помещения договор о переходе права собственности на жилое помещение должен быть заключен в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица с участием доверительного управляющего наследственным имуществом, назначенного нотариусом или другими лицами, указанными в статье 1026 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доверительный управляющий осуществляет права собственника жилого помещения, включая право голосования, заключение договора о переходе права собственности на жилое помещение и подачу заявления о предоставлении другого жилого помещения взамен освобождаемого с учетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Если доверительный управляющий назначен до принятия наследства наследниками или в случае непринятия наследства, до выдачи свидетельства о праве на наследство субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в качестве собственника жилого помещения, предоставленного по договору о переходе права собственности на жилое помещение, в Едином государственном реестре недвижимости указываются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, а также указываются сведения о невозможности передачи жилого помещения в залог, аренду или обременение другими правами, а также о невозможности его отчуждения. Орган регистрации прав исключает указанные сведения из Единого государственного реестра недвижимости при государственной регистрации прав наследников умершего собственника жилого помещения на основании заявления нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство на жилое помещение, принадлежащее умершему собственнику жилого помещения.

Лица, имеющие право пользования жилым помещением, теряют такое право после заключения договора о переходе права собственности на жилое помещение и приобретают на тех же условиях право пользования предоставляемым жилым помещением.

Если жилое помещение находится в общей собственности, договор о переходе права собственности на такое жилое помещение должен быть заключен со всеми собственниками жилого помещения и предусматривать возникновение общей долевой собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение (если оно находилось в общей долевой собственности) или возникновение общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (если оно находилось в общей совместной собственности).

Если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не разрешается.

Собственники жилых помещений имеют право, по письменному заявлению, приобрести за дополнительную плату жилые помещения большей площади и/или с большим количеством комнат, чем предоставляемые им жилые помещения, в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Для оплаты таких жилых помещений можно использовать материнский (семейный) капитал, жилищные субсидии и социальные выплаты, подтвержденные государственными жилищными сертификатами, а также другие источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.