1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Комментарий к Ст. 162 ЖК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает новый вид гражданско-правового договора — договор управления многоквартирным домом, ранее не предусмотренный гражданским и жилищным законодательством.
По общему правилу объектом управления является весь многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления по ЖК РСФСР — жилищного фонда. Поскольку жилищный фонд определен в новом ЖК РФ как «совокупность жилых помещений» (ст. 19), он не включает, в частности, общее имущество многоквартирного дома, по поводу которого должно приниматься сособственниками большинство управленческих решений. Как обоснованно отмечает А.С. Пузанов, «с момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика выбора способа управления одновременно в отношении нескольких многоквартирных домов (квартала, района в городе или всего города)», что «объясняется юридической определенностью обязанности собственников нести бремя содержания только своего имущества — как индивидуально-определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества дома» <1>.
———————————
<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 700.
Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 21) предусматривал, что способ управления кондоминиумом «уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги» должен был выбираться на общих собраниях домовладельцев. Однако на практике многоквартирными домами чаще всего управляли «службы заказчика», фактически назначаемые органами местного самоуправления на осуществление данной деятельности. При этом общие собрания домовладельцев не проводились. Кроме того, «муниципальный жилищный фонд», к которому нередко ошибочно относились все дома, за исключением тех, в которых не были созданы товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы, закреплялся за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора, такая форма заключения договора управления предусмотрена ст. ст. 160, 161 ГК РФ.
Первоначально ЖК РФ не исключал возможности подписания управляющей организацией договоров управления с собственниками каждого отдельного помещения как с единственным представителем другой стороны договора. После внесения изменений в ч. 1 комментируемой статьи Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Это означает, что договор управления считается заключенным надлежащим образом, только если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Это требование к заключению договоров управления действует в отношении договоров, заключаемых с 17 июня 2011 г.
Договор управления заключается, с одной стороны, собственниками помещений, с другой — управляющей организацией (управляющим). Это общее правило применяется, если в соответствующем многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо не организован жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
В любом случае вне зависимости от стороны договора, представляющей интересы собственников помещений, договор управления представляет собой один документ, что, с одной стороны, направлено на исключение возможности определения управляющей организацией каких-либо особых условий в отношении отдельных собственников помещений, с другой — позволяет упростить процедуру заключения договора путем его заключения с множественностью лиц на стороне собственника, что обеспечивает участие в договорных отношениях всех собственников помещений.
Реализация заложенного требования о составлении одного документа на практике не вызывает сложностей, если со стороны собственников помещений выступают только собственники квартир (жилых помещений). Вместе с тем обеспечение одинаковых условий по управлению для собственников жилых и нежилых помещений реализовать невозможно <1>. Это связано прежде всего с различным подходом к расчету платы за коммунальные услуги. Представляется, что выходом из данной ситуации может стать отражение в одном договоре общих условий управления с одновременным установлением особенностей расчета указанной платы для собственников жилых и нежилых помещений. В данном случае, как представляется, будет соблюдено требование ч. 4 комментируемой статьи 162 ЖК, поскольку законодатель не конкретизировал назначение помещений при решении вопроса по установлению одинаковых условий управления.
———————————
<1> Данная проблема имеет место, учитывая, что определяемый в договоре управления размер платы за коммунальные услуги должен соответствовать порядку, установленному ст. 157 ЖК РФ, согласно которой размер платы должен рассчитываться по установленным тарифам. Законодательством о тарифах в зависимости от субъекта права собственности предусмотрен дифференцированный подход для расчета тарифов, что должно учитываться при заключении договора управления.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
3. Относительно вопроса правовой природы договора в литературе высказываются разные точки зрения. Одна из них основывается на том, что составляющие элементы договора управления — услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому самостоятельным (новым) видом договора он быть не может <1>. По нашему мнению, более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова, согласно которой данный договор является самостоятельным видом договора <2>. Неясно, на чем основано мнение о смешанной форме данного договора, учитывая, что согласно ст. 421 ГК РФ к смешанным договорам следует относить хотя и не предусмотренные законом или иными правовыми актами договоры, но содержащие элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В данном случае, как уже отмечалось, договор управления многоквартирным домом прямо предусмотрен ЖК РФ.
———————————
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М., 2006. С. 338; Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 349.
<2> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 713.
4. Согласно ЖК РФ передача многоквартирных домов в управление управляющей организации не может осуществляться в масштабе всего городского или сельского поселения, городского округа или муниципального района. Следует дополнительно отметить, что управление может осуществляться только в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого одним договором управления можно урегулировать условия управления только одним многоквартирным домом. Для каждого многоквартирного дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих домов, необходимо заключение самостоятельного договора управления с собственниками помещений каждого из этих домов.
В соответствии со ст. 9 Вводного закона действие раздела VIII ЖК РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. В данном случае с учетом п. 2 ст. 422 ГК РФ названному разделу ЖК РФ придана обратная сила. Это означает, что любые договоры органов местного самоуправления с управляющими организациями, заключенные до вступления в действие ЖК РФ, не могут противоречить императивным нормам Кодекса и должны быть приведены в соответствие обязательным правилам и требованиям, установленным в нем. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные органами местного самоуправления договоры управления считаются прекращенными.
5. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Это буквально означает, что содержание договора управления многоквартирным домом, представляемого для подписания собственникам помещений в многоквартирном доме, в полном объеме должно соответствовать решению общего собрания, содержащемуся в протоколе собрания (ч. ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК России). Если тексты отраженных в протоколе решений общего собрания и представленного для подписания договора управления не совпадают, то такой договор необходимо признать не соответствующим требованиям ЖК РФ. В этом случае необходимо проводить общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения новых или дополнительных условий договора управления многоквартирным домом, а органы местного самоуправления, в случае если после принятия решения о выборе способа управления прошло более одного года, обязаны провести в отношении такого дома открытый конкурс по выбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК).
6. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи одной из сторон договора управления является управляющая организация. Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 20) устанавливает, что управляющей организацией (управляющим) является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом. Необходимо учитывать, что управляющая организация действует не только по договору управления многоквартирным домом, но и при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, в котором более 12 квартир (ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ).
В зависимости от предусмотренных ЖК РФ случаев другой стороной договора управления выступают:
— собственники помещений в многоквартирном доме, если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75;
— товарищество собственников жилья, жилищный (жилищно-строительный) кооператив или специализированный потребительский кооператив в лице своих органов управления, если управляющая организация привлекается этими некоммерческими организациями. При этом факт заключения договора управления не изменяет способа управления многоквартирным домом. В данном случае указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома;
— застройщик при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами. В данном случае остается открытым вопрос: каково основание для взаимных обязательств застройщика и лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче? Ведь обязательства застройщика перед такими лицами по строительству помещения выполнены и прекращены, а по возмездному договору управления заказчиком всех услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг является застройщик, а не «дольщики»;
— Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование в лице органов государственной власти или органов местного самоуправления, если доля Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%.
7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи 162 ЖК России предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности:
— оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
— предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме. Необходимо обратить внимание на то, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме плата за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) может вноситься непосредственно ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества;
— осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом.
Жилищный кодекс РФ не предъявляет требований о «разделении функций заказчика и подрядчика», упоминаемом в ряде документов по реформированию ЖКХ. В соответствии с ЖК РФ управляющая организация вправе своими силами оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту многоквартирного дома, а также вправе привлекать для этих целей подрядные и специализированные организации.
8. Договор управления многоквартирным домом может считаться заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В ч. 3 комментируемой статьи установлены следующие существенные условия договора управления:
— состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление, почтовый адрес такого дома;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий в пределах управляемого имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
— порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;
— порядок осуществления собственниками помещений контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
9. В комментируемой статье не содержится конкретных требований к описанию общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 3 комментируемой статьи). Вместе с тем описание общего имущества может основываться на технической (в том числе проектной) документации, а также составляться в произвольной форме, согласованной сторонами договора. Главное, что такое описание должно устранить неопределенность в определении состава имущества, являющегося объектом управления, т.е. имущества, за содержание и ремонт которого отвечает управляющая организация. Описание целесообразно размещать в приложении, являющемся частью договора управления. Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
10. Стороны обязаны согласовать в договоре управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. Стороны договора управления обязаны определить такой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества. Обеспечение надлежащего состояния многоквартирного дома должно соответствовать установленным законодательством требованиям: техническим регламентам, санитарным и техническим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности (например, указанным в п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8.1 ст. 13, ч. 1 ст. 156, ч. 2.3 ст. 161 ЖК), а также Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК).
При рассмотрении проекта договора управления советом дома или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация (управляющий) не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, а может лишь разъяснить последствия включения или исключения из перечня какой-либо конкретной работы и услуги, их влияние на техническое состояние отдельных элементов общего имущества или на состояние дома в целом, а также влияние объемов оказываемых работ и услуг на результат, ради которого они производятся. Окончательное решение по формированию перечня всегда остается за собственниками помещений. В соответствии с ЖК РФ при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией ответственность за состояние дома несут одновременно и собственники помещений (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39), и управляющая организация (ч. 2.3 ст. 161).
11. В договоре управления необходимо обязательное указание перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. В соответствии с ЖК РФ (ч. ч. 2.3 и 11 ст. 161) управляющая организация отвечает за все коммунальные услуги, предоставление которых возможно в конкретном многоквартирном доме в зависимости от его инженерного оборудования (уровень благоустройства). Перечень коммунальных услуг дан в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Договор управления является возмездным, поэтому законодатель установил, что в нем необходимо указать порядок определения цены договора. Помимо этого, в договоре необходимо установить порядок определения размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (платы за жилое помещение) и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы: сроки, номер банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т.п. (см. комментарий к ст. ст. 154 — 158 ЖК). Необходимо различать понятия размера платы и порядок определения размера платы. Они соотносятся, как конкретный размер и формула, по которой такой размер определяется.
12. Одним из важнейших условий договора управления является условие о порядке осуществления собственниками помещений контроля за выполнением обязательств управляющей организацией. Контроль является одной из составляющих функции управления собственниками своим недвижимым имуществом. При этом собственники помещений вправе осуществлять контроль как самостоятельно, так и поручить осуществлять контроль качества содержания и ремонта дома, а также предоставления коммунальных услуг внешнему эксперту или специализированной организации. Для этого собственниками помещений может быть принято решение о заключении помимо договора управления отдельного возмездного договора по вопросу контроля. В этом случае в договоре управления собственники могут оговорить права и обязанности уполномоченного собственниками контролера по проверке документов и осуществляемых управляющей организацией работ и услуг.
13. Срок действия договора не отнесен ЖК РФ к числу существенных условий договора управления. Часть 5 комментируемой статьи содержит императивное правило о том, что договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет. Исключений из этого правила два: 1) заключение договора управления застройщиком с управляющей организацией, выбранной им для управления многоквартирным домом до возникновения обязательств по управлению домом управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого органами местного самоуправления открытого конкурса; 2) заключение договора управления собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, выбранной по результатам проводимого органами местного самоуправления открытого конкурса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
В соответствии с положениями гражданского законодательства договор управления считается действующим до момента окончательного исполнения сторонами договора своих обязательств, если закон или договор не содержат иных положений (п. 3 ст. 425 ГК). При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение. Порядок исчисления сроков действия договоров установлен ст. ст. 190 — 194 ГК РФ.
14. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи если одна из сторон договора управления не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые предусмотрены действующим договором управления. Комментируемый Кодекс не устанавливает срок направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять его вплоть до последнего дня срока действия договора. При этом следует иметь в виду, что управляющей организацией в соответствии с ч. 10 комментируемой статьи необходимо исполнить обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
С учетом изменения порядка заключения договора представляется, что заключенный ранее договор управления, который был подписан меньшим количеством собственников помещений, чем указано в последнем предложении ч. 1 комментируемой статьи 162 ЖК РФ, по Федеральному закону от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не может быть с 17 июня 2011 г. пролонгирован без подписания такого договора собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
15. Договор управления по своей юридической природе является консенсуальным и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения заключенного и вступившего в силу договора. Согласно ч. 7 комментируемой статьи управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
В договоре управления многоквартирным домом разумнее указывать конкретную календарную дату, с которой управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления. Тогда не возникнет разночтений в отношении того, в какой конкретно день в течение указанного в диспозитивной норме ч. 7 комментируемой статьи периода управляющая организация реально приступила к исполнению договора управления. При пропуске управляющей организацией указанного предельного срока начала исполнения договора собственники помещений вправе применить к этой организации меры имущественной ответственности за нарушение ее обязательств по договору (неустойка, штраф, пени).
Понятно, что управлять отдельно от всего имущественного комплекса, в том числе избирательно предоставлять коммунальные услуги в интересах группы собственников помещений, подписавших договор, невозможно. То есть управляющая организация вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений договора управления обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенных общим собранием собственников помещений. На наш взгляд, в данном случае со стороны управляющей организации, которая на основании решения общего собрания в интересах всех собственников помещений приступила к выполнению работ и оказанию услуг, имеет место совершение конклюдентных действий. Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными сособственниками помещений <1>. Вместе с тем следует признать существование проблем, вызванных необходимостью соблюдения управляющей организацией требования ЖК РФ о заключении договора с каждым собственником помещения, что подтверждается неоднозначной судебной практикой. В частности, Постановлением ФАС Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО «Молодость», где последнее является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме и отказалось заключить договор с выбранным собственниками помещений в качестве управляющей организации ЖРЭУ. Суд пришел к выводу, что «спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. ст. 158 и 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме» <2>. В другом случае постановлением ФАС Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск управляющей организации о понуждении собственников помещений к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен <3>. В третьем случае, отказывая истцу в понуждении ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом, суд отклонил довод истца о том, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе истца в качестве управляющей организации влечет обязанность ответчика, являющегося собственником нежилого помещения в этом доме, заключить названный договор, так как в данном случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления <4>.
———————————
<1> В этой связи в полной мере нельзя согласиться с мнением С.И. Сусловой о том, что «отсутствие возможности понудить к заключению договора ставит под угрозу все старания управляющей компании по созыву и проведению собрания, по осуществлению мероприятий в области управления многоквартирным домом. Собственники, не заключившие договор, сознательно бойкотируют работу управляющей компании, а у последней отсутствуют правовые механизмы для защиты своих интересов» (Суслова С.И. О понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2008. N 10. С. 28 — 29).
<2> Постановление ФАС Уральского округа от 6 ноября 2007 г. N Ф09-9016/07-С5 по делу N А76-3760/2007.
<3> Постановление ФАС Уральского округа от 18 сентября 2006 г. N Ф09-8190/06-С4 по делу N А71-16872/2005-Г10.
<4> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. по делу N А56-36199/2006.
16. В соответствии с ч. 8 комментируемой статьи изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме должны принимать решение об изменении или расторжении договора управления коллегиально на общем собрании, которое проводится в соответствии с положениями ЖК РФ.
17. Статья 450 ГК РФ допускает расторжение гражданско-правового договора одной стороной договора в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена федеральным законом. Эта возможность указана в ч. ч. 8.1 и 8.2 комментируемой статьи.
Часть 8.1 комментируемой статьи 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что если собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса управляющей организацией (ч. ч. 4 и 5 ст. 161 Жилищного кодекса России), приняли на общем собрании решение о самостоятельном выборе способа управления своим домом, то они вправе отказаться от исполнения ранее заключенного договора управления многоквартирным домом. Такой отказ возможен по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора управления. То есть отобранная по результатам открытого конкурса управляющая организация должна выполнять свои обязательства по договору управления до конца каждого года со дня заключения ею договора управления (например, с 15 ноября 2010 до 15 ноября 2011 г.). Эта мера направлена на стабилизацию отношений по управлению многоквартирными домами, повышает стимулы претендентам подавать заявки и участвовать в указанных открытых конкурсах.
По окончании срока заключенного отобранной на конкурсе управляющей организацией договора управления к управлению многоквартирным домом должны приступить другие лица в соответствии с выбранным собственниками способом управления домом (например, созданное товарищество, новая управляющая организация).
Часть 8.2 комментируемой статьи предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения их общего собрания право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. При этом подразумевается, что у собственников помещений в многоквартирном доме имеются доказательства невыполнения условий договора управления управляющей организацией. Комментируемая норма обязывает собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с решением о расторжении договора в одностороннем порядке принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такая редко встречающаяся законодательная мера должна стимулировать управляющие организации более качественно выполнять свои обязательства по договору управления многоквартирным домом.
18. Комментируемый Кодекс не устанавливает правил ведения технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Целесообразно, чтобы ведение технической документации, а при ее отсутствии или порче — восстановление документации осуществлялись управляющей организацией в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.
Часть 10 комментируемой статьи устанавливает обязанность управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением домом, за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному (жилищно-строительному) кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Вместе с тем комментируемая норма не решает вопрос о сроках передачи документации, если в управляющую организацию не поступала информация о возможном изменении способа управления многоквартирным домом или выборе другой управляющей организации. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
19. Одним из элементов контроля собственников за деятельностью управляющей организации является требование ч. 11 комментируемой статьи о представлении управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме ежегодно в течение первого квартала текущего года отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. Жилищный кодекс РФ допускает установление в договоре управления конкретного срока представления ежегодного отчета, но не содержит требований о форме представления отчета. В договоре управления может быть определено, что отчет управляющей организацией представляется в устной форме на общем собрании собственников помещений или направляется каждому собственнику помещения в письменной форме.
Дополнительный комментарий к ст. 162 Жилищного кодекса РФ
1. Договор управления многоквартирным домом заключается как в письменной форме, так и в электронной форме с использованием информационной системы ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. У управляющей организации как стороны договора должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, договор управления не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т.д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», «в соответствии с п. п. 90 — 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.
По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)».
Обязанность по заключению договора управления МКД есть как у собственников помещений, так и у лиц, принявших от застройщика помещения в МКД (лиц, обеспечивающих строительство МКД), а также и у управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса. Указанная обязанность закреплена в ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ.
2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится определение договора управления многоквартирным домом.
В ч. 2.1 комментируемой статьи говорится об обязанности управляющей организации размещать сведения о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ.
В соответствии с Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29 февраля 2016 г. «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» информация о заключении договора подлежит размещению в государственной информационной системе ЖКХ не позднее 7 дней со дня заключения договора управления либо дополнительного соглашения о внесении.
3. В ч. 3 комментируемой статьи содержатся существенные условия договора управления многоквартирным домом.
4. Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
5. Срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, по общему правилу не может быть менее года и более пяти лет.
Однако из этого правила есть ряд исключений. Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться на срок не менее чем один год, но не более чем три года (см. комментарии к ч. ч. 4 и 13 ст. 161).
А в случаях, если договор заключается с лицом, принявшим многоквартирный дом от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, на срок не более чем три месяца.
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее заключенным договором при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
7. В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ лицензиат (лицо, получившее лицензию на управление многоквартирным домом) имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом с даты, установленной договором управления, а если такая дата отсутствует, то не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления.
8. В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ. Речь, в частности, идет о положениях главы 29 ГК РФ, которые сводятся к следующему.
Основанием изменения или расторжения договора признается по общему правилу соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Оно подлежит облечению в ту же форму, что и расторгаемый договор, если иное не следует из закона, иных правовых актов, договора или обычаев оборота (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В порядке исключения основанием расторжения договора может быть решение суда. Главным поводом расторжения договора по этому основанию служит существенное нарушение договора другой стороной.
Отдельным основанием расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК).
Расторжение договора может иметь место в результате одностороннего отказа от договора, когда он допускается ГК РФ, другими законами или договором.
В ч. ч. 8.1 и 8.2 комментируемой статьи как раз и предусмотрена возможность для собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
В первом случае речь идет о праве собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 13 ст. 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Во втором — если управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники могут принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Комментируемая статья отсылает к разделам V («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и VI («Товарищество собственников жилья») Жилищного кодекса РФ в том случае, когда многоквартирный дом находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья.
10. Частью 10 ст. 162 ЖК РФ установлена обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома. При таких обстоятельствах у прежней управляющей организации при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы.
11. Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна предоставлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).