1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Комментарий к Ст. 151 ЖК РФ
1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.
Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:
а) обособленность его имущества;
б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;
в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;
г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.
Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК; ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, — общее имущество в многоквартирном доме, не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) <1>.
———————————
<1> В отличие от ранее действовавшего Закона о товариществах собственников жилья, п. 4 ст. 40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании <1> и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.
———————————
<1> Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.
2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.
3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.
Необходимо отметить, что на практике имеют место случаи необоснованного отнесения судами платежей собственников помещений за коммунальные услуги к обязательным платежам членов товарищества и соответственно их отнесения к средствам товарищества. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2010 г. по делу N А49-43/08.
Как следует из материалов дела, МУП «Теплоснабжение г. Пензы» обратилось в суд с иском к ТСЖ «Южанка» о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены.
ФАС Поволжского округа данное решение отменил и отправил в суд первой инстанции на новое рассмотрение, отметив в своем Постановлении от 19 декабря 2008 г., что из материалов дела не следует вывод об осуществлении управления многоквартирным домом ответчиком (ТСЖ), а также об оплате гражданами истцу тепловой энергии в самостоятельном порядке.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2009 г. с ТСЖ «Южанка» в пользу МКП «Теплоснабжение г. Пензы» взысканы долг и расходы по уплате госпошлины. Судебный пристав-исполнитель УФССП России по Пензенской области обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением об обращении взыскания на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр». Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. оставлено без изменений.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г., истец обратился в ФАС Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. При этом ФАС Поволжского округа признал судебные акты нижестоящих судов незаконными и отменил их, исходя из следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что ТСЖ «Южанка» заключило с ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр» договор, в соответствии с которым данное юридическое лицо осуществляет сбор денежных средств с собственников жилья, проживающих в ТСЖ «Южанка».
Отказывая в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя, суды посчитали, что платежи, поступающие от населения на оплату жилищных и коммунальных услуг, не являются собственностью ТСЖ, поскольку не относятся к источникам, из которых формируются средства ответчика.
Однако согласно ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома; средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений.
В силу ч. 5 ст. 155 Жилищного кодекса РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.
Таким образом, закон прямо относит оплату жилищных и коммунальных услуг к обязательным платежам, которые составляют средства товарищества. Следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта.
При таких обстоятельствах судебная коллегия признала обжалуемые определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. подлежащими отмене и постановила обратить взыскание на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр».
Как видно из материалов рассмотрения дела, ФАС Поволжского округа принимает прямо противоположные решения. При этом, признавая, что управление домом осуществляется не ТСЖ, а управляющей компанией, которая принимает денежные средства от всех собственников жилья за коммунальные услуги и соответственно отвечает за расчеты с поставщиками коммунальных ресурсов, суд безосновательно относит эти платежи к обязательным взносам, составляющим средства ТСЖ. Удивительно, но суд не обращает также внимание на то, что в многоквартирном доме не все собственники помещений являются членами данного ТСЖ. Только факт проживания в ТСЖ принимается судом в обоснование членства всех собственников данного дома. По существу, ФАС Поволжского округа принятым решением возложил ответственность на неуполномоченное лицо, для чего коммунальные платежи признаны обязательными взносами ТСЖ, но денежные средства в уплату долга за тепловую энергию взыскал с расчетного счета управляющей компании, т.е. с юридического лица, отвечающего за поставку коммунального ресурса собственникам помещений и находящегося в договорных отношениях с ресурсоснабжающей организацией. По всей видимости, в том числе для исключения таких абсурдных ситуаций ст. 155 ЖК РФ дополнена новыми частями — 6.1, 6.2 и 7.1, с учетом которых платежам граждан за коммунальные услуги придан целевой характер. При этом, во-первых, если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, которая, в свою очередь, осуществляет расчеты с ресурсоснабжающими организациями, во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в доме ТСЖ вправе осуществлять прямые платежи за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.
Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.
Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.
К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.
Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.
Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда страхования — для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.
5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.
Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества <1>. Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов <2>. При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.
———————————
<1> В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).
<2> Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (Вестник Банка России. 2002. N 74).