Статья 165. Создание условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;

4) содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

1.1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

2. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

4. Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

5. Порядок, формы, сроки и периодичность размещения в системе информации, указанной в части 4 настоящей статьи, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

Комментарий к Ст. 165 ЖК РФ

1. Становление новой системы управления многоквартирными домами требует внимания и поддержки прежде всего со стороны органов местного самоуправления. В ч. 1 комментируемой статьи не только заложены основные принципы содействия органов местного самоуправления созданию благоприятных условий для перехода собственников помещений многоквартирных домов к управлению своим имуществом, но и определены механизмы осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций. Одновременно определены условия и структура информационного обеспечения органов местного самоуправления со стороны ресурсоснабжающих и управляющих организаций, а также закреплены обязанности органов местного самоуправления по доведению до граждан широкого спектра информации о ценах (тарифах) поставляемых ресурсов, предоставляемых в процессе управления услуг и работ, об объеме и качестве таких услуг (работ), о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Необходимо отметить, что согласно п. 5 ст. 20 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе производить расходы за счет средств бюджета муниципального образования (за исключением финансовых средств, передаваемых местному бюджету на осуществление целевых расходов) на осуществление полномочий, не переданных им в соответствии с названным Федеральным законом, если возможность произведения таких расходов предусмотрена федеральными законами. С учетом данного положения указанные в ч. 1 комментируемой статьи полномочия органов местного самоуправления следует рассматривать как дополнительно предусмотренные законом, финансирование которых может осуществляться из бюджета муниципального образования.

Особое внимание следует уделить положениям п. 2 ч. 1 комментируемой статьи. На практике зачастую органы местного самоуправления, являясь членами товариществ собственников жилья, пытаются применить положение данного пункта в целях объяснения уплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Судебная практика четко определяет возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, отделяя ее от обязанности органа местного самоуправления финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, будучи членом товарищества собственников жилья.

Бюджетные средства могут выделяться в порядке, предусмотренном ст. 78 Бюджетного кодекса РФ, устанавливающей порядок предоставления субсидий.

Так, если муниципальное образование является членом товарищества собственников жилья, то оно обязано исполнять все бремя расходов, установленных для членов товарищества, в том числе и расходы на капитальный ремонт. При этом суды приходят к выводу, что право органов местного самоуправления предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанности финансировать свою часть расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов (Постановления ФАС Поволжского округа от 16 марта 2011 г. по делу N А57-7990/2010; от 30 марта 2011 г. по делу N А57-7991/2010; Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2010 г. по делу N А57-7990/2010; от 25 ноября 2010 г. по делу N А57-7991/2010).

2. Для создания необходимых условий по управлению многоквартирными домами комментируемая статья предусматривает три направления содействия органов местного самоуправления.

Первый — обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм. В первую очередь для организации деятельности управляющих организаций на конкурентной основе необходимо обеспечить равные условия для всех организаций (индивидуальных предпринимателей), изъявивших желание заниматься такой деятельностью. Обеспечение равенства условий субъектов малого и среднего предпринимательства закреплено в качестве основных принципов поддержки органами государственной власти и местного самоуправления деятельности данных субъектов. В частности, согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» <1> такими принципами являются:
———————————
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.

1) заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки;

2) доступность инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для всех субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) равный доступ субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих критериям, предусмотренным федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, к участию в соответствующих программах;

4) оказание поддержки с соблюдением требований, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

5) открытость процедур оказания поддержки.

В целях создания равных условий деятельности управляющих организаций в письме Министерства регионального развития РФ от 21 июля 2006 г. N 6301-РМ/07 органам государственной власти и местного самоуправления рекомендовано установить для управляющих организаций единый размер арендной платы и иные условия пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности служебно-техническими помещениями в многоквартирных домах, эксплуатационно-ремонтными цехами, базами, мастерскими, гаражами, складскими помещениями и другими объектами (помещениями), предназначенными для управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, не допуская преимуществ пользования указанными объектами и имуществом только государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями или хозяйственными обществами со 100-процентным капиталом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Второй — предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам. Реализация данного правомочия в большей степени связана с реализацией обязанности органов государственной власти и местного самоуправления, закрепленной в ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Финансирование работ по капитальному ремонту многоквартирных домов осуществляется и на государственном уровне. В частности, одной из основных целей деятельности государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является осуществление софинансирования региональных и муниципальных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов <1>.
———————————
<1> Федеральные законы от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799) и от 30 декабря 2008 г. N 323-ФЗ «О порядке определения минимального объема долевого финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов в 2009 году и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 31).

Третий — организация работ по обучению профессиональных управляющих и оказание содействия в повышении уровня их квалификации. Реализация данного правомочия осуществляется в рамках региональных и местных программ по обучению специалистов в этой сфере. К примеру, согласно Постановлению правительства Москвы от 20 февраля 2007 г. N 108-ПП «О подготовке кадров для малого предпринимательства в городе Москве на 2007 — 2009 годы» организовано практическое обучение работников организаций, управляющих многоквартирными домами <1>.
———————————
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 15.

3. Частью 1.1 комментируемой статьи существенно усилена роль органов местного самоуправления в осуществлении контрольных функций за деятельностью управляющих организаций. Теперь органы местного самоуправления вправе инициировать проведение проверки деятельности управляющих организаций в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также выступать с инициативой внеочередного проведения общего собрания собственников помещений с повесткой о расторжении договора управления. Основанием для организации проведения проверки являются обращения любых собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива. При этом орган местного самоуправления в пятидневный срок со дня поступления в такой орган соответствующего заявления должен приступить к проведению проверки деятельности управляющей организации. Достаточно жесткие временные рамки установлены в целях незамедлительного реагирования на заявления о фактах ненадлежащего исполнения условий договора управления.

Если в результате проверки выявлены нарушения в выполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Необходимо отметить, что в любом случае решение о расторжении договора управления или об изменении способа управления принимается только общим собранием собственников. Поэтому если жители дома в целом удовлетворены деятельностью управляющей организации, то хотя бы и по инициативе органа местного самоуправления соответствующий договор управления не может быть расторгнут. Представляется, что такой подход позволяет защитить и интересы управляющей организации от необоснованных претензий как отдельных собственников, так и органов местного самоуправления.

4. В целях обеспечения защиты прав граждан как потребителей коммунальных услуг на достоверную информацию об установленных ценах и тарифах на соответствующие услуги и работы, о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты в ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи закреплено право граждан на получение такой информации как от органов местного самоуправления, так и от управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов. Кроме того, теперь органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам информацию об участии представителей данных органов в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Следует отметить, что реализация предоставленных гражданам прав на получение информации не зависит от выбранного способа управления, т.е. граждане вправе получить указанную информацию прежде всего от органов местного самоуправления в любых случаях. Неправомерный отказ в предоставлении гражданину информации, о которой идет речь в комментируемой статье, может быть обжалован в суд в порядке, установленном ст. ст. 245 — 250 ГПК РФ.

5. Для реализации органами местного самоуправления предусмотренных обязанностей по предоставлению соответствующей информации гражданам данные органы с учетом ч. 4 комментируемой статьи наделены правом на получение необходимой им информации от ресурсоснабжающих организаций, от лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также предоставляющих коммунальные услуги. Указанные организации обязаны своевременно направлять в органы местного самоуправления информацию:

— об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

— о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами);

— об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

— о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты;

— о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры;

— о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг;

— о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию коммунальных ресурсов.

Вышеперечисленные сведения создают необходимые условия для проведения органами местного самоуправления полноценного мониторинга в сфере управления многоквартирными домами, а также предоставляют возможность своевременно выявлять нарушения, прежде всего в сфере тарифов на коммунальные услуги, и оперативно реагировать на такие нарушения <1>.
———————————
<1> Следует отметить, что Правительство РФ должно определить порядок, сроки, периодичность и форму предоставления органам местного самоуправления указанной информации.

По нашему мнению, при надлежащей и своевременной обработке поступающей в орган местного самоуправления указанной информации создаются условия для защиты населения от недобросовестной или некачественной работы ресурсоснабжающих, управляющих и многих других организаций в жилищно-коммунальной сфере.