Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к Ст. 79 ЖК РФ

1. Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.

Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов:

— по соглашению сторон;

— по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения;

— на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.

3. Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ законом или договором эта возможность может быть ограничена.

Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор (п. 1 ст. 452 ГК).

Наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Порядок расторжения договора в данном случае подчинен общим требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договоров по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК).

4. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

5. Жилищный кодекс РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.

Одним из оснований для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем, — использование жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.

В соответствии с требованиями ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другое основание — систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно наказуемом деянии.

Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, выполнять требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.

Третье основание — бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).

При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, необходимо иметь в виду, что в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в том числе что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи:

а) под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 — 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.);

б) к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.);

в) под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).

Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае, если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения, — назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

6. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока производится автоматически, и поднаниматель, проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.

В случае если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

7. Законодатель установил для стороны — инициатора прекращения договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в соответствии с законом возложена на инициатора прекращения договора в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока. Следует обратить внимание на то, что такой договор в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК РФ считается заключенным на один год.

Можно предположить, что указанное предупреждение в большинстве случаев направлять будет все-таки наниматель, который при принятии решения не продлевать договор на новый срок заинтересован в своевременном освобождении занимаемого поднанимателем жилого помещения.