Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к Ст. 76 ЖК РФ

1. Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, — право сдавать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.

2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.

В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.

Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие не только наймодателя такого жилого помещения, но также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса сдачи жилого помещения в поднаем. При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил комментируемой статьи <1>.
———————————
<1> См. п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Таким образом, положения комментируемой статьи распространяются не только на нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи, но и на бывших членов его семьи. Бывший член семьи нанимателя самостоятельно исполняет обязанности в отношении спорного жилого помещения и, соответственно, обладает всеми правами, вытекающими из договора социального найма.

При этом следует иметь в виду, что понуждение таких граждан к даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма и в отношении которого стороны наделены равными правами, а также вселение в него других лиц в судебном порядке Кодексом не предусмотрены.

Следовательно, причины, по которым члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе и бывшие члены его семьи, отказывают в даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения и вселение в него других лиц, не имеют правового значения, а потому отказ членов семьи нанимателя в таком согласии не может быть признан правомерным.

Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).

3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.

Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления жилого помещения.

Препятствиями для заключения договора поднайма жилого помещения являются проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ <1> (п. 4 ч. 1 статья 51 ЖК РФ). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.
———————————
<1> Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).

4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.

Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они следуют за правами основного съемщика (нанимателя) <1>.
———————————
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.

5. Нормы о поднайме жилого помещения также содержатся в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 данного Кодекса правила п. п. 1 — 3 ст. 685 применяются к договору социального найма. Правила этих пунктов совпадают с содержащимися в ч. ч. 1, 3 комментируемой статьи и в ч. 1 ст. 78 ЖК РФ.

Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.

Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).

6. В п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в том числе договор поднайма жилого помещения.

В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).