Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 65 ЖК РФ

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).

Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.

Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества — еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).

Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.