Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 64 ЖК РФ

Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав (например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Представляется, что применительно к этой ситуации, т.е. к переходу государственной или муниципальной собственности в частную собственность, названное правило представляет собой исключение, поскольку социальный наем для частного жилищного фонда не предусмотрен.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании Timber Holdings International Limited было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер <1>.
———————————
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления, Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.

В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.