Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Комментарий к Ст. 61 ЖК РФ

1. Наниматели жилых помещений по договору социального найма могут использовать их в соответствии с предписаниями ЖК РФ, а также с условиями заключенного договора.

Комментируемый Кодекс исходит из того, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора, а при осуществлении этих прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей они не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК).

Как представляется, вряд ли можно говорить о сколько-нибудь значимой свободе в установлении и реализации жилищных прав применительно к сторонам договора социального найма. Этот договор имел и имеет достаточно жесткую регламентацию, которая не предполагает ни возможности изменять действующие правила ЖК РФ, ни возможности устанавливать иные права и обязанности, помимо предусмотренных законодательством.

2. В качестве общего правила ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Так, например, согласно Санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 10 июня 2010 г. и введенным в действие 15 августа 2010 г. (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы — СанПиН 2.1.2.2645-10), не допускаются:

— использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

— хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, опасных химических веществ, загрязняющих воздух;

— выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

— захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.

Поскольку, как отмечалось выше, основные правомочия нанимателя по договору социального найма в основном определялись в Жилищном кодексе (сначала в ЖК РСФСР, а теперь — в ЖК РФ), указанные Правила перечисляют некоторые дополнительные права нанимателя и регламентируют обязанности нанимателя по пользованию занимаемым жильем. Так, к примеру, Правила указывают на то, что при обнаружении неисправностей в квартире наниматель обязан немедленно принять возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщить о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. Наниматель обязан соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования.

3. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме фонда социального использования пользоваться также общим имуществом этого дома. Объекты общего имущества многоквартирного дома перечислены в ст. 36 ЖК РФ. К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.