Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 42 ЖК РФ

1. Аналогично доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в комментируемой статье устанавливается и наличие доли в праве общей собственности каждого собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего собственнику на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).

2. Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

4. Аналогично правилам в отношении общего имущества многоквартирного дома и долей в праве общей собственности на него должны применяться правила и для общего имущества коммунальной квартиры и доли в праве общей собственности на нее. Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для жильцов коммунальной квартиры.

5. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, которые предусмотрены ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает только один случай осуществления права преимущественной покупки — это приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.

5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий, на которых продает его. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.

При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости данного жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.

В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.