Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к Ст. 29 ЖК РФ

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.

В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно статье 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.