Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 163 ЖК РФ

1. Несмотря на название, комментируемая статья регулирует порядок управления не только многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований, но и многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%.

2. Специфика объекта управления, указанного в ч. 1 комментируемой статьи (многоквартирные дома, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований), заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое или нежилое помещение не находится в собственности других лиц. В таком многоквартирном доме нет общего имущества (общее имущество может быть только при наличии двух и более собственников индивидуально-определенных помещений), не может быть общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 марта 2013 г. их число будет возрастать.

3. Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок управления такими домами устанавливает соответственно уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ. Такой порядок заменяет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором помещения принадлежат различным собственникам.

4. Под порядком управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности публично-правового образования, необходимо понимать установление конкретных указаний органам государственной власти или органам местного самоуправления, а равно государственным или муниципальным учреждениям, которые будут отвечать за управление указанными многоквартирными домами. Содержание таких правовых актов должно определять способы достижения целей управления, указанные в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье), и не может изменять императивные нормы ЖК РФ.

5. Положения ч. 1 комментируемой статьи не могут применяться в отношении многоквартирных домов, помещения в которых находятся в собственности нескольких публично-правовых образований, организаций и граждан (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которыми в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

6. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в таком доме составляет более чем 50%, является способ управления управляющей организацией. Согласно комментируемой норме управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Такой подход обусловлен тем, что при преобладании публичной доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решения по большинству или по всем вопросам, поставленным на голосование на общих собраниях собственников помещений в таких домах, были бы предрешены. Такое положение на практике в ряде случаев ограничивало права и законные интересы граждан, являющихся собственниками и проживающих в жилых помещениях в таких домах.

7. Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной формы собственности, так и частной формы собственности. Управление многоквартирными домами, указанными в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.