Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Комментарий к Ст. 158 ЖК РФ

1. Комментируемая статья увязывает положения ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 с положениями ст. 156 ЖК РФ. Потребность дополнительного регулирования связана главным образом с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, комментируемая статья устанавливает способ участия собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме — внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Часть 1 комментируемой статьи в отличие от ст. 210 ГК РФ не содержит положения о возможности собственника помещения дистанцироваться от несения бремени содержания принадлежащего ему общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это предусмотрено законом или договором.

3. Нормы ЖК РФ, устанавливающие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не говорят о том, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). Однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственник муниципальных и государственных помещений все равно продолжает нести бремя содержания общего имущества: положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на всех собственников и на все расходы, связанные с содержанием общего имущества.

4. Для определения размера участия собственника помещения в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме необходимо определение доли конкретного собственника в праве общей собственности на это имущество, рассчитываемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи устанавливает порядок принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за этот ремонт при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, единолично решали органы местного самоуправления. Такая практика в закамуфлированном виде сохранилась до настоящего времени, хотя это и противоречит нормам ЖК РФ (ст. ст. 44 и 158).

6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы комментируемой статьей достаточно полно. Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. ст. 5, 12 — 14 ЖК). Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ, а также ст. ст. 14.1 и 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». С 2008 до конца 2012 г. в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» осуществляется финансирование из региональных и местных бюджетов (с использованием средств Фонда реформирования ЖКХ) капитального ремонта многоквартирных домов, в которых реализуются способы управления товариществом собственников жилья, жилищными кооперативами и выбранными собственниками на общих собраниях управляющими организациями. При этом данный Закон не изменяет процедур принятия решений о проведении капитального ремонта, предусмотренных комментируемой статьей.

7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи при управлении многоквартирным домом управляющей организацией решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (с указанием срока начала, необходимого объема работ и т.д.) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, как и при управлении товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом, решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений данного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК), при этом органы управления товарищества принимают решение о размере платежей и взносов на оплату капитального ремонта для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК).

8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение из общего правила в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК; ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ). При необходимости проведение капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. Порядок установления размера платы в этом случае установлен в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

9. При осуществлении капитального ремонта по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании действующих Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, обязательства по проведению такого ремонта и его оплате должны возникать у собственников помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации на основе заключенного в установленном порядке договора управления многоквартирным домом (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не на основании правового акта органа местного самоуправления или протокола такого конкурса. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.

10. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта (предварительная оплата) или непосредственно после его проведения (рассрочка платежа), так и при комбинации этих способов. Например, если договор управления многоквартирным домом заключается на пять лет, а капитальный ремонт многоквартирного дома планируется в середине этого периода, то плата за капитальный ремонт вносится равными долями в течение 60 месяцев. Обязательной предоплаты расходов на капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает.

Международная практика показывает, что наиболее эффективный механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов — получение кредита товариществом собственников жилья на эти цели с дальнейшим погашением этого кредита за счет платежей собственников помещений или принятие собственниками помещений решения о перечислении сумм кредита управляющей организацией и ответственность собственников за возврат кредита банку. При этом существенная часть платежей на погашение кредита может быть компенсирована путем сокращения платы за коммунальные ресурсы (в первую очередь за тепловую энергию) в результате проведения мероприятий по ресурсосбережению в рамках ремонта или реконструкции.

11. Установленная в ч. 3 комментируемой статьи обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещения. Если право собственности на помещение в многоквартирном доме перешло к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Комментируемая норма стабилизирует отношения по оплате капитального ремонта многоквартирного дома и уменьшает риски исполнителя капитального ремонта.

12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта могут впервые возникнуть у нового собственника после принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и заключения соответствующих договоров.

13. По общему правилу комментируемой статьи размер платы за содержание и ремонт жилого дома (см. комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это относится к способам управления многоквартирными домами управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений и означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК). При этом ЖК РФ (ст. 44 и ч. 1 ст. 46) предусматривает, что решение о проведении капитального ремонта принимается квалифицированным большинством голосов от всех голосов собственников помещений. Необходимость установления такого уровня большинства голосов обусловлена значительными затратами на ремонт. Решение о проведении текущего ремонта принимается простым большинством голосов от голосов присутствующих на общем собрании, имеющем кворум. При способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или кооперативом решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК).

14. В ч. 4 комментируемой статьи установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.

Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 ГК). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома могут принимать органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 комментируемой статьи.