Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

3. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

4. При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. В случае, если предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, вызвано отсутствием технической возможности поставок холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, газа, бытового газа в баллонах, твердого топлива при наличии печного отопления, отсутствием технической возможности отведения сточных вод надлежащего качества и (или) без перерывов, превышающих установленную продолжительность, что подтверждается решением органа государственного жилищного надзора, уплата указанного в части 4 настоящей статьи штрафа не осуществляется в течение периода, установленного решением органа государственного жилищного надзора и соответствующего сроку выполнения мероприятий, планов по приведению качества холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, газа, бытового газа в баллонах, твердого топлива при наличии печного отопления, а также по отведению сточных вод и (или) сокращению перерывов их поставок в соответствие с требованиями законодательства. Отсутствие технической возможности предоставления коммунальных услуг надлежащего качества и (или) без перерывов, превышающих установленную продолжительность, определяется решением органа государственного жилищного надзора на основании обращения ресурсоснабжающей организации или лица, отвечающего за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации с учетом положений законодательства Российской Федерации в сфере теплоснабжения, водоснабжения (водоотведения), газоснабжения, электроэнергетики.

6. Лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем.

Комментарий к Ст. 157 ЖК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает порядок определения размера платы за коммунальные услуги, вносимой нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, собственниками помещений в многоквартирном доме и собственниками индивидуальных жилых домов. Плата за коммунальные услуги в многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, включая продажу бытового газа в баллонах, а также плату за отопление или плату за теплоснабжение, заключающееся в продаже твердого топлива при наличии печного отопления (см. комментарий к ч. 4 ст. 154 ЖК).

2. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного или индивидуального жилого дома. Под степенью благоустройства дома с точки зрения предоставления коммунальных услуг понимаются технические возможности по оказанию коммунальных услуг потребителям в конкретном доме: наличие в многоквартирном или индивидуальном жилом доме соответствующего инженерного оборудования, позволяющего потребителям пользоваться различными видами коммунальных услуг. Понятие благоустройства раскрывается в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, и п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

3. По общему правилу рассматриваемой статьи размер платы за коммунальные услуги устанавливается прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с использованием показаний индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета. Только при отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Данное положение является компромиссным решением до установки приборов учета потребления горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии и газа. В соответствии с требованиями ч. ч. 5 и 5.1 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 июля 2012 г. в многоквартирных домах должны быть установлены коллективные (общедомовые) и индивидуальные приборы учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, а до 1 января 2015 г. — индивидуальные приборы учета природного газа. Показания индивидуальных (квартирных) приборов учета воды, электрической энергии и газа используются для ежемесячного расчета платы за электро-, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, а также за водоотведение.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг оплата отопления осуществляется независимо от наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета равномерно в течение всего года исходя из нормативов отопления или среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий год. Поэтому показания общедомовых приборов учета тепловой энергии используются при ежегодных корректировках (пересчете). Внесенные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 изменения в Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, отменили корректировку платы за отопление только для случаев, когда в многоквартирном доме отсутствуют коллективные (общедомовые) приборы учета. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые на момент написания комментария еще не вступили в силу, отменяют все корректировки платы за коммунальные услуги.

4. В соответствии с комментируемой статьей перед управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, потребительским кооперативами или собственниками помещений в многоквартирном доме, реализующими способ непосредственного управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), а также перед собственниками индивидуальных жилых домов встает задача ежемесячного учета объемов потребления коммунальных ресурсов.

5. В комментируемой статье не уточняется, показания каких приборов учета — общедомовых или индивидуальных — должны использоваться при определении размера платы за коммунальные услуги. Очевидно, что в случае отсутствия индивидуальных приборов учета в помещениях многоквартирного жилого дома для осуществления расчета размера платы за коммунальные услуги в таком доме будут использоваться показания общедомового прибора, учитывающего общий объем (количество) подачи соответствующего ресурса: воды, тепловой и электрической энергии, газа, необходимого для предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме. При этом размер общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме, рассчитанной исходя из показаний общедомового прибора учета, должен быть разделен между всеми потребителями этих услуг в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

6. Если все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными приборами учета, то суммарные показания этих приборов всегда будут меньше показаний общедомового прибора учета из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях и расходов ресурсов на общие домовые нужды. Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги с учетом показаний как индивидуальных, так и общедомового приборов учета и распределения общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме между всеми собственниками помещений и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов также устанавливается Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Изменение формул расчета размера платы за коммунальные услуги, установленных указанными Правилами, не допускается.

7. При отсутствии у потребителей как индивидуальных, так и коллективных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

8. Нормативы потребления коммунальных услуг используются для определения оплачиваемого объема потребленного газа, тепловой и электрической энергии, воды и пр. Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг определяет Правительство РФ. На момент написания настоящего комментария действуют Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306.

9. На практике нормативы потребления зачастую устанавливаются одинаковыми для различных видов многоквартирных и индивидуальных жилых домов в муниципальном образовании без учета, например, разницы в необходимых объемах тепловой энергии для отопления жилых помещений в домах различного типа. Порядок утверждения нормативов потребления, установленный Правительством РФ, предусматривает обязательность дифференциации нормативов потребления коммунальных услуг. Для многоквартирных и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень благоустройства, нормативы устанавливаются едиными. При различиях в конструктивных и технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления должны дифференцироваться.

10. В установленных Правительством РФ в соответствии с требованиями ч. 1 комментируемой статьи Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов детально регулируются отношения между исполнителями коммунальных услуг и их потребителями, определены права, обязанности и ответственность потребителей и исполнителей коммунальных услуг, а также порядок осуществления контроля качества предоставляемых потребителям коммунальных услуг.

11. Размер платы за коммунальные услуги в соответствии с положениями ч. 2 комментируемой статьи рассчитывается с применением тарифов, установленных органами государственной власти субъектов Федерации в соответствии с Федеральными законами от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении».

12. При расчете размера платы за коммунальные услуги необходимо учитывать, что каждый из названных в предыдущем пункте комментария Федеральных законов имеет свою специфику установления тех или иных тарифов. Например, Закон об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса предоставляет органам местного самоуправления право устанавливать надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса. Такие надбавки к ценам (тарифам) для потребителей должны учитываться при определении размера платы за коммунальные услуги, вносимой потребителями коммунальных услуг.

13. В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» рост размера платы за коммунальные услуги по сравнению с аналогичной платой в предыдущем году не должен выходить за рамки предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. Такие предельные индексы связаны с предельными индексами максимально и минимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, но не тождественны им. Указанные индексы ограничивают рост суммарной платы граждан за коммунальные услуги. Такое ограничение касается всех потребителей независимо от основания пользования жилыми помещениями, уровня доходов и реальной нуждаемости.

14. Для расчета размера платы граждан за коммунальные услуги должны использоваться только тарифы, установленные для организаций коммунального комплекса (ресурсоснабжающих организаций). В этой связи необходимо отметить, что установление специальных тарифов на коммунальные ресурсы для управляющих организаций и товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов) законодательством РФ не предусмотрено.

Необходимо также учитывать, что Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в качестве условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ предусмотрено установление до 1 января 2013 г. тарифов на тепловую энергию, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, очистку сточных вод для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей. В связи с тем что государство одновременно хотело прекратить практику установления экономически необоснованных тарифов и ограничить темпы роста размера платы за коммунальные услуги, этот срок неоднократно переносился. Субъекты Федерации и муниципальные образования, получающие средства финансовой поддержки за счет средств Фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ, добровольно обязуются отказаться к указанному сроку от «перекрестного субсидирования» в коммунальном комплексе. Этим же Федеральным законом была предусмотрена необходимость наличия тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры, а также для прекращения к 1 января 2010 г. предоставления любым организациям коммунального комплекса бюджетных субсидий на возмещение затрат или недополученных доходов в связи с содержанием объектов коммунальной инфраструктуры (за исключением объектов, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях). Такие недополученные доходы образуются, в частности, при применении заниженных тарифов. Следует отметить, что большинство субъектов Федерации выполнили это требование Закона.

15. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что размер платы за коммунальные услуги для потребителей этих услуг, использующих жилые помещения в многоквартирных домах, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья либо жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, и для потребителей этих услуг, избравших иной способ управления своим домом, а также для собственников жилых домов и нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или найма помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, должен рассчитываться по одинаковым правилам вне зависимости от реализуемого способа управления данными домами.

Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например заключение договора коммерческого найма вместо договора социального найма, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, также не является основанием для досрочного изменения ранее установленного размера платы за коммунальные услуги. Согласно данной норме при изменении способа управления многоквартирным домом отсутствуют основания для применения каких-либо иных тарифов по сравнению с тарифами, применявшимися при ранее действовавшем способе управления.

16. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок снижения размера платы в указанных случаях определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.