Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

1.1. Положения статей 45 — 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.

7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 146 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, являясь членами такого товарищества, не только владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме, но и решают аналогичные вопросы в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества, а также вопросы, возникающие в результате хозяйственной деятельности товарищества. Отсутствие у какого-либо члена товарищества информации о дате, месте проведения и повестке дня такого собрания лишает члена товарищества возможности реализации указанных правомочий. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об обязательном и заблаговременном уведомлении каждого члена товарищества собственников жилья о проведении общего собрания членов такого товарищества.

2. Требование о заблаговременности направления уведомления заключается в том, что лицо, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества собственников жилья, обязано сообщить всем членам товарищества о планируемом проведении общего собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи в указанный срок названное лицо обязано вручить уведомления о проведении общего собрания членов товарищества всем его членам под расписку или направить данные уведомления заказными письмами посредством почтового отделения.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества может осуществляться двумя предусмотренными ЖК РФ способами:

1) путем непосредственного вручения уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку;

2) путем направления уведомления почтовым отправлением (заказным письмом).

При этом с учетом диспозитивного правила ч. 1 комментируемой статьи общее собрание членов товарищества своим решением может предусмотреть любой иной способ уведомления о проведении общего собрания членов товарищества либо такой способ может быть определен в уставе товарищества.

3. Названные в ЖК РФ способы уведомления о проведении общего собрания членов товарищества предусматривают доставку информации с обязательным обеспечением подтверждения ее получения адресатом.

Согласно п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221, регистрируемыми почтовыми отправлениями, в том числе в виде письма, являются те, которые принимаются от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаются адресату (его законному представителю) под расписку в получении. При этом именно регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. Почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в помещениях почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя). При неявке адресата за почтовым отправлением в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. Не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. При отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления оно передается на временное хранение как невостребованное.

Непосредственное вручение уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку предполагает активные действия инициатора созыва общего собрания членов товарищества по доставке указанных уведомлений членам товарищества без участия представителей отделений почтовой связи.

4. Обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений о проведении общего собрания членов товарищества с местом жительства или местом нахождения членов товарищества, которым адресовано такое уведомление. Поэтому члены товарищества обладают достаточной степенью свободы в решении вопроса, связанного с установлением критериев определения конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим членом товарищества (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество).

Адрес члена товарищества, по которому должны направляться уведомления о проведении общих собраний членов товарищества, может указываться наряду с иной информацией о члене товарищества в списке членов товарищества, который обязано составлять правление товарищества (см. комментарий к ст. 148 ЖК). При этом в случае фактического изменения адреса, обеспечивающего получение членом товарищества уведомления, и недоведения информации об изменении данного адреса до остальных членов товарищества (к примеру, неуведомления правления товарищества о необходимости изменения сведений об адресе доставки уведомления, указанном в списке членов товарищества), как представляется, уведомление может направляться по последнему известному и согласованному с членом товарищества адресу и должно считаться направленным по надлежащему адресу, даже если данное лицо по этому адресу не проживает, не находится или не имеет возможности непосредственно получить уведомление (см. также комментарий к ст. 45 ЖК).

5. При организации проведения общего собрания членов товарищества следует учитывать, что порядок его проведения должен соответствовать установленным ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ требованиям к порядку проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме с учетом особенностей, установленных разделом VI ЖК РФ (ч. 1.1 комментируемой статьи).

6. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к содержанию уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.

В частности, в таком уведомлении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; сведения, подтверждающие его право на созыв общего собрания членов товарищества, к примеру, то, что он является членом товарищества или собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, либо иные сведения, в зависимости от того, как с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ вопрос о порядке созыва такого собрания решен в уставе товарищества), дате, месте, времени проведения и повестке дня такого общего собрания (см. также комментарий к ст. ст. 46 и 145 ЖК).

7. Часть 2 комментируемой статьи не допускает изменение повестки дня в ходе проведения общего собрания членов товарищества.

Повестка дня общего собрания членов товарищества — это план проведения собрания, содержащий перечень вопросов, которые будут вынесены на рассмотрение членов товарищества на данном собрании. При этом, как уже указывалось, вопросы, включаемые в повестку дня общего собрания членов товарищества, должны быть доведены до сведения членов товарищества заблаговременно (за 10 дней до дня проведения общего собрания) путем направления уведомления о проведении такого общего собрания.

Следует учитывать, что установленные ч. 2 комментируемой статьи требования обусловлены тем, что повестка дня общего собрания членов товарищества играет существенную роль в части обеспечения прав членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, повестка дня общего собрания членов товарищества собственников жилья предварительно позволяет каждому из членов товарищества оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение такого собрания, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из членов товарищества, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными членами данного товарищества, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом член товарищества, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что эти вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в данном собрании либо может выдать доверенность на голосование другому члену товарищества, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность вынесения на обсуждение иных вопросов, член товарищества, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, член товарищества не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других членов товарищества.

8. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает основное требование для проведения общего собрания членов товарищества — правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих правомочий — прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции). При этом в указанной части статьи выделяется два таких условия.

Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья Кодекса устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в соответствии с ч. 3 этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. комментарий к ст. ст. 45 и 48 ЖК).

Таким образом, одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса (пропорциональные доле указанных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в таком доме), составляющие более чем 50% общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме.

Следует также обратить внимание на то, что согласно ч. 3 комментируемой статьи правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться в соответствии не только со ст. 45 ЖК РФ, но и с уставом данного товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества <1>. При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ «планка» голосов в 50%, поскольку, даже если такое снижение будет допущено в уставе товарищества, общее собрание членов товарищества, на котором будут присутствовать члены товарищества, обладающие 50% голосов или менее, нельзя будет признать правомочным, учитывая императивность требования ч. 3 комментируемой статьи об определении правомочности данного собрания в соответствии со ст. 45 ЖК РФ <2>.
———————————
<1> В частности, уставом товарищества может быть установлено такое условие правомочности общего собрания членов товарищества, как, к примеру, необходимость присутствия членов товарищества (их представителей), которым принадлежит более 60% голосов от общего числа голосов.

<2> Ранее действовавший Закон о товариществах собственников жилья (п. 1 ст. 35) распространял правила об установлении правомочности общего собрания домовладельцев (собственников помещений в доме) на установление правомочности общего собрания членов товарищества при том условии, что «иное не предусмотрено уставом товарищества». В отличие от названного Закона в первом предложении ч. 3 комментируемой статьи законодатель использовал союз «и», что предполагает необходимость одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества. При этом, учитывая более высокую юридическую силу Кодекса по отношению к уставу товарищества, данный устав не может содержать положения, противоречащие названной статье ЖК РФ.

Второе из условий, при наличии которого общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, по существу воспроизводит требования к правомочности общего собрания собственников помещений ч. 3 ст. 45 ЖК РФ применительно к общему собранию членов товарищества.

Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что установление законодателем указанных требований для общего собрания членов товарищества обусловлено необходимостью обеспечения, с одной стороны, баланса интересов не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, самих членов товарищества, выступающих одновременно в качестве указанных собственников, в отношении общего имущества в таком доме, и, с другой стороны, интересов членов товарищества в отношении его имущества и хозяйственной деятельности.

9. Правомочность общего собрания членов товарищества должна быть определена к моменту начала его проведения (открытия собрания). Для этого непосредственно до начала общего собрания должна проводиться регистрация прибывших на это собрание членов товарищества. Такая регистрация может быть организована либо лицом, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества, либо правлением товарищества, если собрание созывается данным органом управления товарищества. По окончании регистрации в обязательном порядке устанавливается правомочность общего собрания членов товарищества, о чем делается сообщение общему собранию членов товарищества.

10. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает требования к порядку принятия решений по вопросам компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В частности, решения по вопросам, указанным в п. п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества, назначением ликвидационной комиссии, утверждением промежуточного и окончательного ликвидационных балансов, получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, определением направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества), должны приниматься не менее чем 1/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е. квалифицированным большинством голосов. Для принятия решений по иным вопросам не требуется квалифицированного большинства голосов. Данные решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества (их представителей), т.е. простым большинством голосов. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае простое большинство голосов в отличие от квалифицированного большинства определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем членам товарищества, а только от совокупного числа голосов членов товарищества, присутствующих на собрании. Соответственно, это означает, что, даже если конкретное общее собрание членов товарищества является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие члены товарищества, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), указанным в п. п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

11. Жилищный кодекс РФ непосредственно не устанавливает порядок определения количества голосов, которым обладает каждый член товарищества <1>. Вместе с тем согласно ч. 3 комментируемой статьи определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести каждый член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, которая согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Поэтому представляется, что количество голосов, которые принадлежат каждому члену товарищества на общем собрании членов товарищества, должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, т.е. должно быть пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
———————————
<1> Ранее действовавший Закон о товариществах собственников жилья в отличие от ЖК РФ непосредственно устанавливал порядок определения количества голосов, принадлежащих члену товарищества. В частности, п. 2 ст. 35 названного Закона в качестве общего требования предусматривал правило пропорциональности указанного количества голосов доле члена товарищества как домовладельца (собственника помещения) в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (многоквартирном доме). При этом иной порядок определения количества голосов мог быть установлен уставом товарищества.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, в частности Закона о товариществах собственников жилья (ст. 9), ЖК РФ не допускает определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по соглашению между собственниками помещений в таком доме; представляется, что уставом товарищества не может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих членам товарищества.

12. По общему правилу решения общего собрания членов товарищества должны оформляться протоколами. В протоколе должны быть отражены сведения о количестве членов товарищества, присутствующих на данном собрании, и количестве принадлежащих им голосов, а также все вопросы, обсуждавшиеся в ходе проведения общего собрания, в том числе принятые общим собранием решения и итоги голосования. Порядок оформления протоколов общих собраний членов товарищества, а также место или адрес, по которым осуществляется их хранение, должны быть установлены общим собранием членов товарищества или уставом товарищества. При этом каждый член товарищества должен иметь право и возможность ознакомиться с такими протоколами, и по требованию любого члена товарищества должна предоставляться возможность получения их копий либо выписок из них, которые могут удостоверяться печатью товарищества и подписью председателя правления товарищества.

13. Часть 5 комментируемой статьи определяет категории должностных лиц товарищества, которые обязаны вести общее собрание членов товарищества, т.е. исполнять обязанности председательствующего на таком собрании.

В частности, в виде общего правила указанной частью комментируемой статьи обязанность по ведению общего собрания членов товарищества возложена на председателя правления товарищества, который избирается членами правления товарищества из своего состава (см. комментарий к ст. ст. 147 и 149 ЖК).

В случае отсутствия председателя правления товарищества общее собрание членов товарищества может вести его заместитель. Если же отсутствует и заместитель председателя правления, то согласно комментируемой статье исполнять функции председательствующего на общем собрании членов товарищества может один из членов правления товарищества. В данном случае вопрос, связанный с определением конкретного члена правления товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, может быть решен членами товарищества путем голосования на таком общем собрании.

Может возникнуть вопрос о допустимости проведения общего собрания членов товарищества в случае отсутствия на таком собрании председателя правления товарищества, его заместителя и всех иных членов правления товарищества. Представляется, что при любых обстоятельствах правомочность общего собрания членов товарищества не может ставиться под сомнение, если такое собрание соответствует критериям правомочности, определенным ч. 3 комментируемой статьи. При этом необходимо обратить внимание на то, что согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества. Соответственно, возможность реализации таким органом своих правомочий не может зависеть от бездействия членов правления товарищества — исполнительного органа управления товарищества, который в соответствии с ч. 4 ст. 147 ЖК РФ подотчетен общему собранию членов товарищества. Поэтому сам факт отсутствия всех членов правления товарищества на общем собрании членов товарищества или их отказ от ведения этого собрания не является каким-либо ограничением для проведения данного собрания. В то же время желательно, чтобы для таких ситуаций вопрос, связанный с порядком определения конкретного члена товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, был решен в уставе товарищества (к примеру, в уставе товарищества может быть предусмотрено, что в случае возникновения рассматриваемой ситуации с момента открытия общего собрания членов товарищества и до явки на данное собрание одного из членов правления председательствующим на таком собрании является лицо, инициировавшее его проведение (если таким лицом был член товарищества), либо любой член товарищества, определенный непосредственно на данном собрании членами товарищества путем голосования).

14. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает возможность принятия общим собранием членов товарищества своих решений путем заочного голосования. При этом порядок заочного голосования должен соответствовать установленным ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ требованиям к порядку проведения общих собраний собственников помещений в форме заочного голосования (см. комментарий к ст. ст. 47 и 48 ЖК).