Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Комментарий к Ст. 137 ЖК РФ

1. Правоспособность товарищества собственников жилья как юридического лица всегда является специальной. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.

2. Части 1 и 2 комментируемой статьи содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных комментируемой статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.

3. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом затрагивают права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, но возможность их реализации согласно данной части в отличие от ч. 2 комментируемой статьи не обусловливается требованием обеспечения соблюдения указанных прав и законных интересов. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 комментируемой статьи права товарищества в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечения эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано товарищество, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

4. Часть 2 комментируемой статьи содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что формулировка специального перечня прав товарищества, для реализации которых законодателем дополнительно предусматривается требование о соблюдении указанных прав и интересов, обусловлена исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений, затрагивающих вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установления пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им, предоставления в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам, непосредственно относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ прямо не подчеркивается исключительность указанной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа статей комментируемого Кодекса. В частности, в ч. 1 ст. 147 ЖК РФ непосредственно упоминается исключительная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, исключительность такой компетенции подтверждается установленным ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требованием о квалифицированном большинстве голосов, а именно о не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, при принятии решений по вопросам, предусмотренным п. п. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Соответственно, решения по указанным вопросам должны приниматься с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ.

Заключаемые от имени товарищества собственников жилья правлением товарищества и его председателем сделки и совершаемые иные действия также не должны нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (см. комментарий к ст. ст. 37 и 39 ЖК). Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.

Часть 3 комментируемой статьи предоставляет товариществу собственников жилья право на обращение в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и на уплату обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.

6. Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были причинены убытки, оно вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Такое право товарищества применительно к собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано это товарищество, установлено ч. 4 комментируемой статьи. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при «нормальном» осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками от упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.