Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 136 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:

1) путем его учреждения — в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;

2) путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива — в этом случае имеет место правопреемство.

Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

В свою очередь, гл. 13 ЖК РФ предусматривает три случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:

1) в одном многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;

2) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах;

3) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов.

При этом ранее законодательством наряду с предусмотренной комментируемой статьей возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме дополнительно предусматривалась возможность учреждения товарищества в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Следует признать, что такая возможность создания товарищества в строящемся многоквартирном доме не соответствовала ни одной из целей создания товарищества, предусмотренных ст. 135 ЖК РФ, а именно целям совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В настоящее время ст. 139 ЖК РФ, которая регламентировала соответствующие отношения по созданию товарищества в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства, признана утратившей силу Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1>. При этом согласно ч. 2 ст. 8 названного Федерального закона созданные в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества собственников жилья действуют со дня вступления в силу указанного Федерального закона до их ликвидации или реорганизации в порядке, установленном законодательством РФ.
———————————
<1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263.

Таким образом, в настоящее время комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень случаев создания товарищества собственников жилья путем учреждения и фактически допускает возможность создания товарищества только при условии завершения строительства многоквартирных домов, жилых домов и оформления соответствующих прав собственности.

2. Дополнительное требование, которое устанавливает ч. 1 комментируемой статьи, — это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).

Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу Закон о товариществах собственников жилья допускал возможность образования кондоминиума, соответственно и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е. по существу в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного на тот период законодателем, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов достаточно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда) без нарушения целостности других частей здания <1>.
———————————
<1> Хотя некоторые авторы, несмотря на однозначное указание на это федерального закона, исключали такой критерий, как «невозможность сноса без нарушения целостности других частей здания», из оснований ограничения создания кондоминиума в рамках одной блок-секции. К примеру, О.А. Городов указывал, что если «нарушения целостности в результате надстройки, реконструкции, перестройки части здания размером не менее одной блок-секции не происходит, что доказывается проектной документацией, — этого вполне достаточно для выделения части здания в отдельный кондоминиум» (Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья». СПб.: Питер, 2003. С. 32).

В настоящее время создание нескольких товариществ собственников жилья в одном многоквартирном доме ЖК РФ не допускается.

3. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ (см. комментарий к данным статьям). При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. ст. 45 и 161 ЖК):

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;

— управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме (см. комментарий к указанной статье). Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом комментируемая статья устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества в одном многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи для принятия такого решения требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех собственников — как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества <1>. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье) решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
———————————
<1> Вопросы, связанные с созданием органов управления товарищества, ЖК РФ (ст. 145) относит к компетенции общего собрания членов товарищества.

В данном случае необходимо обратить внимание на то, что в отличие от ситуации, связанной с возможным последующим утверждением общим собранием членов товарищества устава товарищества в новой редакции или внесением в него изменений, для принятия первоначального решения об утверждении устава при создании товарищества требуется большинство голосов от голосов всех собственников — как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.

В частности, в соответствии с ч. 4 ст. 146 ЖК РФ для утверждения в дальнейшем общим собранием членов товарищества устава товарищества в новой редакции достаточно уже большинства голосов от общего числа голосов именно присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей, в том числе учитывая установленное ч. 3 ст. 146 ЖК РФ более «облегченное» условие о правомочности собрания — присутствие членов общего собрания, обладающих более чем 50% голосов (см. комментарий к ст. 146 ЖК).

5. Результаты голосования по вопросам, связанным с принятием решений о создании товарищества и утверждении его устава, должны быть отражены в протоколе собрания.

Жилищный кодекс РФ, в целом не предъявляя особых требований к порядку оформления, содержанию протоколов собраний и относя решение данных вопросов непосредственно к полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК), одновременно устанавливает дополнительное требование императивного характера в части подписания протокола о создании товарищества собственников жилья и утверждении устава товарищества.

В частности, согласно ч. 1.1 комментируемой статьи протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (о порядке оформления протокола см. также комментарий к ст. 46 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи регламентирует отношения, возникающие по поводу создания товарищества собственников жилья в рамках нескольких многоквартирных домов, а также нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов.

Так, п. 1 указанной части введены существенные условия, при наличии которых возможно создание товарищества собственников жилья собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах:

— количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30;

— дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами;

— в пределах данных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в таких домах.

Следует учитывать, что ограничивающее создание товарищества условие о суммарном количестве квартир введено с 18 июня 2011 г., с даты вступления в силу Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ, которым указанный пункт изложен в новой редакции. Ранее законодательство не предусматривало таких ограничений. При этом в соответствии с ч. 1 ст. 8 данного Федерального закона действие новой редакции п. 1 ч. 2 комментируемой статьи не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до указанной даты (т.е. ранее созданные без учета вышеуказанного условия товарищества продолжают функционировать в общем порядке до реорганизации или ликвидации).

Таким образом, в настоящее время исключена возможность создания товариществ в больших многоквартирных комплексах, жильцов которых весьма трудно организовать. В данном случае управление товариществами с небольшим количеством членов в рамках нескольких многоквартирных домов позволит повысить прозрачность их деятельности и процент вовлечения членов в процесс управления домами. При этом именно наличие общих сетей, единой инфраструктуры должно быть фактором, обусловливающим целесообразность создания товарищества в рамках нескольких многоквартирных домов, поскольку в ином случае формирование такого юридического лица утрачивает какой-либо смысл.

Согласно п. 1 ч. 2 комментируемой статьи решения о создании товарищества, об утверждении его устава, а также иных вопросов, связанных с созданием товарищества (об избрании правления товарищества, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества), должны приниматься на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме.

В отличие от ситуации с созданием товарищества в одном многоквартирном доме п. 1 ч. 2 комментируемой статьи дополнительно ужесточает требование относительно количества голосов собственников, необходимых для положительного принятия указанных решений, связанных с созданием товарищества в рамках нескольких многоквартирных домов, — на каждом из проводимых общих собраний должно быть получено согласие на создание товарищества собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. При этом законодатель полномочиями по установлению особенностей принятия и оформления указанных решений наделил федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время с учетом Постановления Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40 «Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» <1> таким федеральным органом исполнительной власти является Министерство регионального развития РФ.
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 5. Ст. 390.

7. Помимо создания товарищества собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность создания товарищества собственниками нескольких жилых домов (к примеру, в коттеджном поселке), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами. При этом указанным пунктом введены два существенных условия, при наличии которых допускается принятие соответствующего решения:

— если данные дома близко расположены и находятся на земельных участках, которые имеют общую границу;

— в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на вопрос: что следует понимать под расположенными «близко» жилыми домами, дачными домами? Например, неясно, можно ли понимать под такими домами весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости. Представляется, что ключевым критерием в данном случае является требование о нахождении указанных домов на земельных участках, имеющих смежные границы. При этом именно в пределах таких земельных участков должны располагаться общие для указанных домов элементы инфраструктуры.

Следует обратить внимание на то, что законодатель не вводит такого дополнительного условия, как обязательное нахождение какого-либо имущества, к примеру отдельных объектов инфраструктуры, в общей собственности собственников жилых домов.

Таким образом, в отличие от ситуации с созданием товарищества в многоквартирном доме, при которой мы имеем множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме), что обусловливает в определенной степени необходимость введения правила о следовании воле большинства (см. также комментарий к ст. 44 ЖК), в ситуации с индивидуальными жилыми домами функции по управлению домом, обеспечению его эксплуатации каждый собственник осуществляет самостоятельно, и соответственно собственник каждого из таких домов должен обладать правом «вето» на создание товарищества. Поэтому согласно п. 2 ч. 2 комментируемой статьи создание товарищества собственниками нескольких жилых домов, дачных домов возможно только в случае принятия всеми такими собственниками решения о создании товарищества, об утверждении его устава.

При этом в соответствии с указанным пунктом ключевые решения о начале работы товарищества собственников жилья (избрание правления, выбор уполномоченного на обращение для государственной регистрации товарищества в качестве юридического лица, избрание председателя правления товарищества, если это предусмотрено уставом) принимаются на общем собрании собственников домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников.

Поскольку ЖК РФ не ввел особого правила определения количества голосов, принадлежащих каждому из собственников домов (к примеру, по аналогии с многоквартирными домами правила о пропорциональности голосов размеру площади дома или земельного участка), представляется, что подсчет голосов при голосовании на общем собрании собственников домов должен осуществляться исходя из принципа равенства количества голосов, принадлежащих собственникам каждого из домов (т.е. по принципу «один дом — один голос»). Соответственно, если дом принадлежит на праве общей долевой или совместной собственности, голос собственников такого дома в свете положений п. 1 ст. 247 и п. 1 ст. 253 ГК РФ может быть учтен во время голосования только при условии, когда все они выразили согласие на принятие того или иного решения на общем собрании.

Необходимо также учитывать, что в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи к товариществу собственников жилья, созданному собственниками нескольких жилых домов, применяются требования, установленные в отношении товарищества, созданного в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, только при условии, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Поэтому требования ч. 1.1 комментируемой статьи в полной мере применимы к протоколу общего собрания собственников нескольких домов, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава.

8. Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.

Согласно ч. 3 комментируемой статьи государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц определен Законом о регистрации юридических лиц. В соответствии со ст. 12 Закона для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:

— заявление о государственной регистрации <1>, подписанное уполномоченным общим собранием собственников лицом;
———————————
<1> Таковое должно быть составлено по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2586).

— протокол общего собрания собственников, на котором было принято решение о создании товарищества и утверждении его устава (в случае создания товарищества в нескольких многоквартирных домах представляются протоколы общих собраний, проведенных в каждом из указанных домов; при этом протоколы должны быть подписаны всеми собственниками, проголосовавшими за принятие соответствующих решений);

— устав товарищества (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

— документ об уплате государственной пошлины.

При этом для случая создания товариществ собственников жилья в многоквартирных домах ч. 5 комментируемой статьи перечень вышеуказанных документов расширен требованием о необходимости дополнительного предоставления сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, а также о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

9. Необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 14.25 КоАП представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 5 тыс. рублей или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (крупным размером, крупным ущербом признается стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей 1 млн. 500 тыс. рублей), наказывается штрафом в размере до 300 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок до шести месяцев. При этом то же деяние, совершенное организованной группой лиц или сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере (особо крупным признается размер, превышающий 6 млн. рублей), наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 500 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.